荣安地产2019年半年度董事会经营评述

作者:房产

  2019年上半年,在房住不炒、因城施策、稳房价、稳地价、稳预期的房地产宏观调控基调下,国内房地产市场继续维持稳定态势:一方面严格抑制非理性的投资投机需求,抑制房价过快上涨;另一方面各地政府根据市场情况积极因城施策,防范化解房地产市场风险以确保市场平稳运行。

  根据国家统计局数据,2019年1—6月份,全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%。其中,住宅投资45167亿元,增长15.8%。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。2019年1—6月份,房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%;2019年1-6月,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,其中,住宅销售面积下降1.0%;商品房销售额70698亿元,增长5.6%,其中,住宅销售额增长8.4%。截止2019年6月份,房地产开发景气指数为100.89,处于适度景气水平。

  报告期内,公司主营业务主要由房地产开发与销售、物业出租、物业管理及建筑施工四方面构成。其中房地产开发与销售是公司收入的主要来源;商业写字楼租赁业务产生的租金收入较为稳定;物业管理的经营及收入规模随公司开发项目的增加稳步增长,同时,报告期内物业公司对外承接宁波机场出入境边防检查站安保服务、蓝海公寓物业服务等项目,实现公司物业管理服务业务结构的新突破;建筑施工业务对公司业绩形成有益补充。

  整体来看,2019年上半年全国房地产销售形势相对平稳。公司在适度增加土地储备的同时,抓住有利的市场销售形势,加速推盘,加大销售力度,快速去化,加快资金回流,取得了较好的销售业绩。报告期内,公司实现住宅签约收入96.5亿元(权益金额),较去年同期增长380.54%;住宅销售回款72.2亿元(权益金额),较去年同期增长205.14%,超额完成了上半年度销售目标;公司2019年上半年的营业收入主要来自于心尚园等楼盘的交付。二、公司面临的风险和应对措施

  公司主营业务为房地产住宅市场的开发,房地产行业属国家重点调控对象,受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化,则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。

  因此,公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究,把握国家经济形势的变化,及时采取应对措施,理性投资,优化产品结构,把控项目开发节奏,顺势而为。

  房地产企业是资本密集型企业,现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入;另一方面,房地产项目开发周期长,企业必须能够有效分配有限的资金,完成项目开发。国家通过金融、税务等措施来调控房地产市场,进而影响公司的财务管理和资金筹措,给公司的战略执行带来风险。

  随着公司业务规模的不断扩大,资金需求量的增加,公司将积极采取措施,合理安排融资计划并运用各项融资工具,在融资、贷款利率等环节加强资金管理,确保资金链安全,并尽可能的降低财务费用。

  房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂,从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理,其中任何一个环节出现问题,都会造成项目预期经营目标难以如期实现。因此,房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。

  公司将坚持不囤地、不捂盘的原则,快速开发,快速回笼资金。在项目定位上,公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群,积极推出适销产品。在项目开发上,公司依托标准化体系建设,实现快速开发,严控项目里程碑节点,有效缩短项目开发周期;在项目销售上,公司以合理的产品定价和灵活的营销策略,实现项目的快速去化。在成本管控上,全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控,全面提高项目经营能力和管理水平,提升产品品质,降低业务经营风险。

  公司积极的项目拓展策略导致公司经营规模、业务区域范围不断扩大。而每一个新进城市都需要一支优秀高效的团队来运营,并且需要快速熟悉当地的政策、人文环境,团队成员之间的相互协作也需要磨合,对项目公司能否按照公司要求的开发节奏快速开发项目带来一定的风险。

  公司将继续广揽适合企业发展的各类专业人才,加强人才梯队建设和内部培训,通过不断完善选、用、育、留的人力资源管理体系,打造业内一流的经营团队。三、核心竞争力分析 公司以企业文化为基础,以市场化运作为依托,结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势,逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。

  1、科学的管理机制 公司建立了流程管理体系及绩效管理体系,贯彻实施标准化运营,优化流程环节,进行充分授权,加强资金预算管理,不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程,使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位,最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发,保证了工程质量与效率,并且形成了标准化的运营体系。

  荣安地产是一家拥有二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中,公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管理经验,市场意识敏锐并超前,在公司发展的关键时期能把握住机会,做出有利于公司持续性发展的战略决策;公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理,他们是营销、工程建设、投融资、财务管理等方面的专家能手,在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式,大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。

  同时,荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系,如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、亚厦股份002375)、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者,荣安坚信,只有一流的团队,一流的合作单位才能打造一流的产品,创造一流的业绩。

  在土地市场竞争日益激烈的环境下,公司积极与万科、招商地产000024)、碧桂园、金茂、滨江集团002244)、旭辉、金科等品牌开发商进行强强联合,合作开发房地产项目,通过合作的方式使公司利益最大化,并积累了丰富的合作开发管理经验,能够有效控制风险。

  公司严格遵守拿地操作规范,秉持宁可少拿一块地,不可拿错一块地的原则,积极拓宽拿地渠道,严控土地成本,增加优质土地储备。报告期内,公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增权益建筑面积约65万平方米,土地区位优势明显,且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。

  通过多年耕耘和积淀,公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力,尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念,开发的产品屡获人居环境奖,宁波荣安府项目荣获国家级广厦奖,树立了住宅专家、豪宅巨匠的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕,无论走到哪里都将精品理念带到哪里,为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品,成为当地市场品质地产的有力倡导者,为公司树立起良好的客户口碑,极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。

  现金流是企业的生命线,利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平,积极拓宽融资渠道,优化资产结构,降低融资成本,控制财务风险。多年来,公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆空间,也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略,确保充足的现金流,增强公司抗风险能力。

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