中海颜建国:宁愿错失机会 也不愿投错一块地

作者:房产

  8月23日,北京大兴区魏各庄两宗“限房价、控地价、竞自持”的土地出让,仅吸引金地(600383.SH)、金茂(、中海(00688.HK)三家房企参与,最终中海、金茂各自竞得一宗,举牌仅一次,溢价率分别为1.59%、0.97%。

  这场土地拍卖充分反映了目前降温的土地市场,也透露出中海等房企的谨慎心态。低溢价、限房价避免了“限价”政策不确定性,通过严控施工成本、管理费用,从而赚取一个较为确定的利润。

  “宁愿错失机会,也不愿投错一块地。”几乎在土地拍卖的同时,中海董事局主席兼行政总裁颜建国在2018年中期业绩发布会上强调。

  今年上半年,中海地产实现合同销售额1508.5亿港元,同比增长18.5%,完成全年2900亿港元销售目标的52%;股东应占利润高达232.2亿港元,净利润率依旧高于同行达26.2%。同时,中海的资产负债率为59.96%,净负债率28.1%,平均借贷成本4.27%,均保持行业低水平。

  土地投资方面,中海地产已经减速,其今年年初定下全年1350亿港元的权益土地投资预算,到6月底实际投资仅459亿港元,占比不到40%。

  颜建国解释称,投资额是一个动态数据,会根据回款、市场、政策面变化等不时调整节奏和规模,“年初多买了一点,第二季度市场焦灼就降低投资速度,现在处于观察期,比正常节奏放慢。”

  主动调控发展节奏,并不意味着中海地产将完不成既定目标。截止到中期报告末,中海地产已售未结算销售额达1788亿港元;中海地产战略规划至2020年实现销售规模4000亿港元,相对应目前储备货值高达15000亿港元。

  颜建国透露,下一步中海地产的投资策略是聚焦主流城市的主流区域,特别是人口持续增加、产业活跃的新兴城市,在已进入的60多个城市做大做强,“政策不明朗、长效机制正在建立的过程中,深耕城市,适当拓展一些城市。”

  除了在招拍挂市场拿地,颜建国带领下的中海地产开始拓展多渠道拿地模式,其中就包括加大与母公司中建集团的合作。

  业绩会的当天晚间,中海发布公告称,全资附属公司与中建三局将成立项目公司,以开发湖北省鄂州一块建筑面积34.65万平方米的土地项目。该项目由中建三局于近期竞得,代价为18.58亿元。

  自颜建国2016年底掌舵中海,任董事局主席兼行政总裁以来,中海除了在规模上提出更为进取的目标之外,还梳理出“住宅开发”、“城市运营”、“创意设计及现代服务”三大产业集群。其中,“城市运营”包含甲级写字楼、酒店、购物中心等业务;“创意设计及现代服务”包含华艺设计、中海物业、教育、文化、养老产业等。

  针对目前市场中的长租公寓热,颜建国也透露中海组建了专门团队,有几个项目在推进,第一步将有6个项目推出,三个重资产,三个轻资产,未来也将谋求一定的业务规模,其中重资产项目为中海地产拿地时附加的自持物业。

  “长租公寓时机要等政策全面出来,经济账才可能算得过来。”颜建国认为,随着租赁住宅土地的供应,长租公寓要成为趋势,但行业真正发展要等土地政策、金融政策全面出台,比如说集体土地建设租赁住房等,行业从商业角度来看才可以良性循环,目前只是将运营能力、建设能力打造好,等待未来时机。

  颜建国主导下的中海地产,将谨慎应对市场不确定性,同时对精细化运营的要求也更高。对于敏感的员工薪酬和人才挽留问题,颜建国也主动回应:“期权计划更适合我们,跟投不是特别合适。”

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