配建隐患重重 深圳商品房配建保障房涉摊派

作者:旅游

  随着中央政府要求加快保障房建设,各地政府纷纷出台政策,在商品房开发中配建保障房,包括限价房、回迁房、经济适用房、公租房。从各地的规定来看,配建的比例由5%到10%不等。

  11月10日,上海嘉定区黄渡,美国梦幻乐园里的设施目前已是废墟一片。据悉,这里将建成包括保障性住宅、动迁安置住宅和普通商品房在内的黄渡大型居住社区。社区将保留原来梦幻乐园的部分绿化、水系和局部具有特色的建筑,成为社区的商业、服务和娱乐中心。

  11月10日,上海嘉定区黄渡,美国梦幻乐园里的设施目前已是废墟一片。2012年年初开始,陆续有人上网发帖号召前往探险,他们到此翻墙、拍照、躲保安。

  11月10日,上海嘉定区黄渡,美国梦幻乐园里的设施目前已是废墟一片。有人在网上分享的视频上说,2次火灾导致该公园日渐冷清,直到最后倒闭。

  11月10日,上海嘉定区黄渡,美国梦幻乐园里的设施目前已是废墟一片。该园区占地约450亩,包括五个主题:缤纷大道,荒蛮西部,欧陆寻源,仙岛奇境和今日美国。乐园内有50多种机动游戏机和景观,每天有20多场节目演出,乐园内还有20家餐厅及特色礼品店。

  11月10日,上海嘉定区黄渡,美国梦幻乐园里的设施目前已是废墟一片。美国梦幻乐园建于1996年,耗资3亿元,当时是小学生春游首选旅游地之一,堪称中国第一个真正意义上的主题乐园。

  随着中央政府要求加快保障房建设,各地政府纷纷出台政策,在商品房开发中配建保障房,包括限价房、回迁房、经济适用房、公租房。从各地的规定来看,配建的比例由5%到10%不等。

  “配建”的保障房要无偿或者按照政府定价移交给政府。政府从企业手中拿去这样一笔巨额财富,在法律上是什么性质?

  是否属于购买?有人认为,在建设用地使用权出让时规定配建的比例,等于地价的一部分,所以相当于政府购买。如果是这样,政府何不直接从土地收益中拿出钱来购买?我国的土地使用权出让制度并不允许建成后以实物折抵出让金,土地使用权出让合同中,也没有以“配建保障房”折抵多少出让金的约定,所以不存在“实物出让金”的问题。“以房易地”的观点本身就是违法的。有人说这是企业衡量了利益得失后的自愿选择,等于接受了这一合同条件,那高利贷为什么是违法的?高利贷还可以选甲选乙,不像土地市场具有垄断性,更没有公权力作为后盾。

  是否属于征收?对非国有财产的征收,有三个基本的法律要件,一是公共利益需要,二是遵循法定程序,三是给予足额补偿。社会保障用房是公共利益,但征收必须按市场价格给予足额补偿,这与目前的操作不符。而不以市价补偿,也谈不到遵循法定程序了。是否可以理解为企业的捐赠?捐赠的前提是企业自愿,并且接受捐赠的对象应当是公益组织。而当下的配建,是行政强制行为。

  1988年4月28日,国务院发布过一个行政法规《禁止向企业摊派暂行条例》,指出“本条例所称摊派是指在法律、法规的规定之外,以任何方式要求企业提供财力、物力和人力的行为”。明确宣布“禁止任何国家机关、人民团体、部队、企业、事业单位和其他社会组织(以下统称单位)向企业摊派”。这个条例未见废止,现在还应当有效。配建保障房,就是在法律、法规的规定之外,要求企业提供财产的行为。这种行为称为摊派,法律早有定论。

  国家机器依靠税收以及国有资产运转。住房保障作为政府的重要责任,应当由各级政府从财政收入中开支。即使财政有困难,可以向人民举债,而不应该以国家强制力来摊派,配建保障房,表面上看由开发商承担了成本,实际上进入了房价,最终是购房人买单。这实际上就是由买房人承担了政府的社会保障义务,是由纳税人在正常税赋之外又交了一道税。

  我们看到,中央政府对房价高心急如焚,而地方政府却通过摊派加大商品房成本;中央立法保护私有财产,地方却发文件强迫企业为政府作贡献;中央大力减少行政审批以禁止设权寻租,地方却随意出台政策,夺取民间巨大财富——— 如此对立的两种思维与行为方式,令我们很难理解,这是同一国家、同一法制体系下的同一个政府所为?

  撇开合法性、正当性不谈,从“配建”的后果来看,也是隐患重重。许多打着保障房旗号的房地产最终能否用于社会保障,值得追问。

  “配建”保障房在日后的管理上也面临困境。保障房与商品房同处一个小区,作为同一楼盘的区分所有权人,应当拥有平等的权利,承担同等的义务。仅就物业费而言,保障房与商品房能同样标准吗?在业主共同开支方面,能同等承担吗?可以想见,这样的小区,日后物业纠纷必然不断,商品房业主的利益必然受到损害。

  为什么非要把保障房配建在商品房里?有论者认为,我们不能人为制造富人区和穷人区。这种初衷当然很好,问题是,如果“我们”已经人为制造了富人群体与穷人群体,又非要人为地让他们住在一起,难道就能促进社会和谐吗?

  住房问题解决最好的城市,我认为是深圳。深圳不是靠政府投资,而是靠原住民,靠他们建设的城中村,为近千万市民提供了安居之所。根据2011年的数据,深圳建市以来共建造商品房和保障房7800万平方米,而城中村的住房达到1.7亿平方米,是商品房与保障房之和的二倍多。这给了我们一个启发:如果城市政府能鼓励郊区农民建设安居房,出租收益,既解决了失地农民的生计,又为城市提供了廉租房,还省去了维修与日常管理的事务,岂不是一举三得?令人遗憾的是,现成的一个成功经验没有人总结,就连深圳市政府也没有意识到城中村的宝贵价值,整天想的还是如何把城中村纳入房地产开发。

  商品房配建保障房这件事,实际上反映出政府法治的水平,考验着中国的宪法和法律能否保护人民的财产权利神圣不受侵犯。民生保障是大工程,但再大也大不过法治,法治才是最大的民生工程。没有法治,民生就从根本上失去了保障。

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